不動産投資

★不動産投資とは、利益を得る目的で不動産事業に資金を投下することです。

不動産投資とは、利益を得る目的で不動産事業に資金を投下することを言います。具体的に、
購入した不動産を人に貸すことで得られる賃料収入という利益(インカムゲイン)と、
その不動産を購入した金額以上の金額で売却することで得られる利益(キャピタルゲイン)という、
2つの利益に期待して投資を行うのが不動産投資です。

バブル期に不動産投資は売却利益(キャピタルゲイン)に期待する短期的視点で不動産投資が
行われてきましたが、近年主流になってきているのは、毎月安定して入ってくる
賃料収入(インカムゲイン)に期待し、長期的な視点から行われる不動産投資です。

★低金利と年金不安を背景に、資金運用先として注目されています。

◇不動産投資が注目されているのは?

預貯金にほとんど利子が付かない中、株式投資・投資信託・FXなどで積極的な資産運用をおこなう人が増えており、
不動産投資も資産運用の一つとして人気を集めています。空室がない限り毎月安定した収入を得ることができる
不動産投資は、将来の年金不安を補う「私的年金」に適しているとされ、退職金の運用先として注目されている。

★不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資です。

◇不動産投資と株などの金融商品とどこが違う

金融商品には「リスク」と「リターン」が存在し、これらはある程度比例すると言われています。
例えば、株式投資と比べた場合、不動産は価格が下落してしまったり、場合によっては
地震などによって建物が倒壊してしまうリスクがあります。
短期期間で大幅に価格が上下動する株式投資と比べれば、リスクが少ない金融商品の代表と言える
預貯金と比べれば、不動産投資にはリスクがあるものの、預貯金よりは高いリターンを得ることができます。
このようなことから不動産投資は(ミドルリスク・ミドルリターン)の投資商品と言われています。

★安定収入が最大のメリットです。

◇不動産投資のメリットは?

●安定収入が得られる
入居者が決まれば退去まで安定収入が見込めます。
●事業関与
所有者が事業へ直接関与ができます。
●転売(売却益)
今後の経済情勢によって売却益が得られる可能性があります。
●資金調達
投資不動産及びそこから得られる収益を担保に融資を受けることが可能です。
収益配当の時期 収益配当の見込
不動産投資 毎 月 入居中は安定
投資信託 半年又は1年に1度 会社業績による

★空室のリスク・地震等災害のリスクがあげられます。

◇不動産投資のデメリットは?

●空室のリスク
空室期間が長引くと、当初予定していた賃料が得られず投資計画にくるいが生じます。
家賃保証サービスや入居条件の緩和によりリスクを軽減できます。
●災害のリスク
地震等の災害により建物は崩壊・消失してしまうリスクがあります。
保険への加入、耐震性・防火性の高い構造選ぶことでリスクを軽減できます。
●流動性の低さ
現金が必要になったときに、不動産は現金化できません。長期的な投資スタンスを
持つことがポイントです。
●資産・売却価格下落のリスク
日本経済が低迷し、地価が下落することによって資産としての価値が
下がってしまう可能性があります。エリア選定や市場調査によりリスク
を軽減できます。

★収益物件情報や不動産アドバイスをもらう不動産会社、
  物件の賃貸管理・運営をサポートしてもらう管理会社をつくりしましょう。

◇パートナーづくり

物件の情報や紹介、また不動産のアドバイスを的確にもえる不動産会社が、必ずパートナーとして必要です。
物件所在地に精通している地元の不動産会社や経験と実績がある不動産会社と相談し、訪問して話を
聞いてみることも必要です。

また、収益物件を購入し管理業務に不備があっては、賃貸経営をして行く上で問題が発生しかねません。
入居者の入退室や集金業務、クレームや更新業務、テナントとの細かい交渉など賃貸運営管理と
呼ばれる業務が重要になってきます。賃貸運営管理を的確にサポートしてもらえる管理会社が、
必ずパートナーとして必要です。

【管理会社を選ぶポイント】
賃貸経営を成功させるための必要条件は、ノウハウやシステムを豊富に蓄えた管理会社選びです。
大切な資産である賃貸物件を守り、賃貸経営を効率的に進めるために、管理業務内容や管理システムの
種類をおさえ、安心して運営を任せることができる管理会社を選びましょう。
管理会社には、建物や設備の管理が強い、賃貸事業全般に関するノウハウがある、入居者募集や
入居管理に強い、効率的な賃貸事業を行うためのサポートに強いなど、得意分野が異なりますので
チェックしておくとよいでしょう。

★収益物件を購入するまでの流れ

【融資を受けて収益物件を購入する流れ】

物件情報収集
不動産会社などとネットワークを作り、情報を一早く掴むコネクションをつくりましょう。
気になる物件情報を入手したらチャンスです。
現地下見・内見
物件自体の調査は勿論のこと、現地で周辺環境等もしっかり確認しましょう。
調査する項目を自分なりに、まとめおきます。
融資事前相談
物件情報と自分自身の内容を確認し、どのような条件であれば融資が可能か、金融
機関へ事前に相談してみましょう。
不動産購入申込書
不動産会社とも相談し、物件購入の意思表示として不動産購入申込書(買付)を入れ
ます。買付は、購入予定者側の意思表示で、売主との交渉をスタートします。
不動産売買契約書締結
売主との交渉がまとまったら売買契約を結びます。契約後、すみやかに金融機関に
正式な本審査へ進みます。
融資本契約
本審査に合格すると、いよいよ融資実行に入ります。金融機関と金銭消費貸借契約
を結び、融資の手続きをします。決済日時(引渡)を売主と打合せして決定します。
決済・引渡し
融資された資金で、物件の売主に残代金と同時に、物件の引渡しを受けます。
物件オーナーに
無事、一連の手続きが終了したら大家さんとして経営のスタートです。



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